Zwangsversteigerung

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Wie kann man eine Zwangsversteigerung verhindern und wann hat eine einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners Aussicht auf Erfolg?

 

Eine Zwangsversteigerung kann man verhindern, indem man es schon im Bereich des Vertragsverhältnisses zum Gläubiger nicht zur Kündigung des Darlehensvertrages kommen lässt.

 

Soweit dieser Schritt bereits durch eine Bank erfolgt ist, ist es nach allgemeiner Erfahrung sehr schwer, wieder ein „normales, schuldrechtliches Darlehensgeschäft aufzubauen“. Auch Umfinanzierungen, die dahin gehen, dass andere Banken dem ursprünglichen Darlehensschuldner ein „neues“ Darlehen gewähren, sind davon abhängig, wie sich das frühere schuldrechtliche Darlehensgeschäft zwischen der vorangegangenen Bank und dem Darlehensnehmer im Hinblick auf die Einhaltung des Vertrages gestaltet hat.

 

Wenn dann doch aus dem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrecht (Sicherungsrecht für den Gläubiger) die Zwangsversteigerung beantragt worden ist, ergeht ein Beschluss des Zwangsversteigerungsgerichtes über die Anordnung der Zwangsversteigerung. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahmung des Grundstücks. (§ 20 Zwangsversteigerungsgesetz, im Folgenden: ZVG)

 

Soweit die Zwangsvollstreckung Gläubigerinteressen dient, wirkt die Beschlagnahmung des Grundstücks nur zugunsten des Gläubigers.

 

Eine sogenannte Grundbuchsperre über das Vermögen des Schuldners tritt durch die Beschlagnahmung nicht ein. Ist die Zwangsversteigerung wegen des Anspruchs aus einem eingetragenen Recht angeordnet worden, so hat eine nach der Beschlagnahmung bewirkte Veräußerung des Grundstücks auf den Fortgang des Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. (§ 26 ZVG)

 

Ein wesentlicher formaler Prüfungspunkt bei Beginn eines Zwangsversteigerungsverfahrens sollte immer die Abklärung sein, ob der Anordnungsbeschluss ordnungsgemäß an den Vollstreckungsschuldner zugestellt wurde.

 

Ist dies nicht der Fall, so ist der Versteigerungstermin nach § 43 ZVG aufzuheben. Der Zuschlag ist zu versagen. (§ 83 ZVG)

 

Die weiteren relevanten Rechte des Zwangsvollstreckungsschuldners im Versteigerungsverfahren ergeben sich aus § 30a ZVG. Auf die Dauer von sechs Monaten ist eine einstweilige Einstellung durch das Amtsgericht auf Antrag des Schuldners vorzunehmen, wenn eine Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und – kumulativ – die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der sogenannten Billigkeit entspricht. (siehe § 30a ZVG)

 

Eine Ablehnung eines derartigen Schuldnerantrages durch das Amtsgericht kommt allerdings dann in Frage, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde.

 

Ebenso ist der Antrag abzulehnen, wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, dass die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlichen geringeren Erlös bringen würde.

 

Gemäß § 30a Abs. 3 ZVG kann die einstweilige Einstellung durch das Zwangsversteigerungsgericht auch mit der Maßgabe angeordnet werden, dass dieselbige außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt.

 

Auch hat das Amtsgericht die Möglichkeit im Rahmen einer einstweiligen Einstellung sonstige Auflagen anzuordnen, die bei Nichterfüllung dazu führen, dass die einstweilige Einstellung außer Kraft tritt.

 

Insgesamt ergibt sich aus der Norm des § 30a ZVG das Recht des Schuldners die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erwirken, wenn er seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dem Amtsgericht gegenüber offenlegt und substantiell vorträgt, wie eine Versteigerung vermieden werden kann. Eine einfache Behauptung, den Gläubiger demnächst zu befriedigen oder sich darum zu kümmern, dass das Zwangsversteigerungsobjekt verkauft werde, reicht nicht.

 

Durchaus beachtenswert ist die Darlegung, dass Forderungen gegenüber eigenen Schuldnern einer Realisierung zugänglich sind, und zwar aus rechtlichen und auch aus wirtschaftlichen Beurteilungen der Bonität der eigenen Schuldner.

 

Ebenso der Nachweis, dass Arbeitslosigkeit alsbald aufgrund eines neuen Vertrages endet, mit der Folge, dass zumindest im Ansatz nachgewiesen werden kann, wonach Zahlungsverpflichtungen getilgt werden können, ist relevant und findet Beachtung im Zusammenhang mit der Beurteilung durch das Zwangsversteigerungsgericht. Sehr wichtig ist die Beachtung des § 30b ZVG, wonach binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung beim Zwangsversteigerungsgericht zu beantragen ist. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufes hingewiesen wird.

 

Wenn das Amtsgericht die einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners ablehnt, hat der Schuldner das Recht der sofortigen Beschwerde. (§ 30b Abs. 3 ZVG)

 

Im Falle der einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann eine erneute Einstellung erfolgen, es sei denn, dass die Einstellung dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zumutbar wäre.

 

Wenn der Antrag des Gläubigers nicht binnen sechs Monaten auf Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt, muss das Verfahren aufgehoben werden. (§ 31 ZVG)

 

Wann ist eine Zwangsversteigerung oder eine Zwangsräumung durch Vollstreckungsschutzmaßnahmen auf Zeit oder auf Dauer zu verhindern?

 

(Fälle der Suizidgefahr / Abwägung der Grundrechte auf Leib und Leben einerseits zum Grundrecht auf Eigentum andererseits)

Eine Vollstreckungsschutzmaßnahme ergibt sich aus § 765a ZPO. Danach kann auf Antrag des Schuldners das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, wozu auch die Zwangsversteigerung gehört, ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

 

Ein derartiger besonderer Härtefall, der aufgrund der Schutzwürdigkeit des Schuldners quasi zu einem „Stopp“ von Maßnahmen des Vollstreckungsgerichtes führt, ist nicht schon dann zu bejahen, wenn die Zwangsversteigerung überhaupt durchgeführt wird, sondern es muss geklärt werden, ob im Einzelfall das Vorgehen des Vollstreckungsgläubigers zu einem ganz untragbaren Ergebnis auf Schuldnerseite führen würde. Hierbei ist das Schutzbedürfnis des Gläubigers zu beachten und zwischen beiden Interessenspolen muss eine nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unter Beachtung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes umfängliche Abwägung erfolgen. Der „Ausschlag“ der besonderen Härte auf Seiten des Schuldners muss derart gravierend sein, dass für Zweifel kein Raum mehr bleibt. Die Grundrechte, auf die sich sowohl Gläubiger als auch Schuldner jeweils stützen können, müssen von den Gerichten in verantwortlicher Weise beachtet werden. Es setzen verfassungsrechtliche Prüfungen ein.

 

In diesen Bereich fällt insbesondere die vom Gläubiger berechtigterweise durchzuführende Zwangsräumung nach Erwerb des ehemaligen Zwangsversteigerungsobjektes durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren.

 

Soweit der frühere Eigentümer und jetzige Räumungsschuldner z. B. an einer akuten und lebensbedrohlichen Krankheit mit konstanter Suizidgefahr leidet, hat das Gericht die Pflicht, eine sehr verantwortliche Abwägung der Grundrechte auf Leib und Leben des Schuldners einerseits mit dem Grundrecht des Gläubigers auf Eigentum andererseits durchzuführen.

 

In diesen Fällen der sogenannten Suizidgefahr sind von gerichtlicher Seite her Sachverständigengutachten von hochqualifizierten Gerichtssachverständigen einzuholen, die sich mit der Suizidgefahr des Schuldners eingehendst und verantwortlich auseinandersetzen.

 

Wenn es dann zur Einholung weiterer Privatsachverständigengutachten kommt, mit der Folge, dass die Gutachten konträr zueinander stehen, haben die Gerichte die Pflicht, sich mit beiden Sachverständigenbeurteilungen auseinanderzusetzen und im Falle einer nicht klärbaren Situation ein Obergutachten einzuholen.

 

Die „pauschale“ Übernahme eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist nicht zulässig. (BGH IV ZR 190/08)

 

In derartigen Lebenssituationen, in denen die Interessen zwischen Gläubiger und Schuldner „hart“ aufeinandertreffen, kann es vorkommen, dass ein Gläubiger nach erlangtem Eigentum durch Zuschlagsbeschluss wegen der latenten und aktuellen Suizidgefahr des Schuldners auf längere oder unbestimmte Zeit nicht in den Besitz des erworbenen Zwangsversteigerungsobjekts kommt.

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